Loyer impayé et saisie sur salaire : un titre exécutoire avant tout prélèvement

Oui, un bailleur peut récupérer un loyer impayé par une saisie sur salaire si le locataire dispose de rémunérations saisissables. Mais le bail et les relances ne suffisent pas : un titre exécutoire constatant la dette est indispensable. Depuis le 1er juillet 2025, les commissaires de justice pilotent cette procédure, sous le contrôle du juge de l’exécution. Le remboursement reste progressif et une partie des revenus du locataire demeure protégée.

Vérifier la dette et préparer le dossier avant toute saisie

La saisie des rémunérations permet de prélever une fraction du salaire directement auprès de l’employeur. Elle suppose une créance certaine, liquide et exigible : la dette doit être établie, son montant déterminé et son paiement dû. Un désaccord sur les charges ou des règlements oubliés doivent donc être examinés avant d’engager l’exécution.

Le titre exécutoire peut notamment être un jugement, une ordonnance d’injonction de payer devenue exécutoire après les formalités requises, ou un acte notarié revêtu de la formule exécutoire. Un bail sous signature privée ne permet pas, à lui seul, de saisir le salaire. En l’absence de titre, le bailleur doit d’abord obtenir celui-ci par la voie adaptée à son dossier.

Pour préparer l’intervention du commissaire de justice, réunissez :

le bail et les justificatifs des loyers et charges réclamés ;
un décompte chronologique distinguant échéances, paiements reçus et solde ;
les relances, accords éventuels et échanges utiles ;
le titre exécutoire et les actes de signification déjà délivrés ;
l’identité, l’adresse du locataire et les coordonnées connues de son employeur.

La saisie et l’expulsion poursuivent deux objectifs différents : l’une recouvre une dette, l’autre concerne la libération du logement. Elles ne se déclenchent pas automatiquement l’une l’autre. De même, un commandement visant la clause résolutoire du bail ne se confond pas avec celui préalable à la saisie des rémunérations.

Une procédure confiée aux commissaires de justice, pas une disparition du juge

La réforme issue de la loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023 et du décret n° 2025-125 du 12 février 2025 a transféré la gestion opérationnelle des saisies des rémunérations. Elle supprime le passage préalable systématique devant le juge pour autoriser cette mesure, mais pas l’obligation de disposer d’un titre exécutoire.

Infographie sur le loyer impayé et la saisie sur salaire, de l’obtention du titre exécutoire à la mainlevée

Point de comparaison	Avant le 1er juillet 2025	Depuis la réforme
Engagement de la saisie	Procédure judiciaire avec tentative préalable de conciliation	Commandement délivré par un commissaire de justice
Gestion des versements	Gestion par le greffe	Centralisation par un commissaire de justice répartiteur
Suivi des mesures	Dossier judiciaire	Registre numérique des saisies des rémunérations
Contestations	Intervention du juge	Contrôle maintenu du juge de l’exécution

Le commissaire saisissant accomplit les actes d’exécution. Le commissaire répartiteur reçoit les retenues et les distribue aux créanciers selon leurs droits. Le registre numérique assure la traçabilité des mesures et permet d’identifier une saisie déjà engagée.

Pour les dossiers antérieurs à la réforme, des règles transitoires organisent leur transfert. Le créancier dispose d’un délai de trois mois à compter de l’information qui lui est adressée pour confirmer sa volonté de poursuivre. Un bailleur ayant déjà engagé une procédure doit donc vérifier les notifications reçues plutôt que supposer sa continuation automatique.

Du commandement de payer à la première retenue : les délais utiles

Une fois le titre vérifié, le commissaire de justice signifie au locataire un commandement de payer préalable à la saisie des rémunérations. Cet acte ouvre un délai d’un mois pour régler, rechercher un accord ou contester. Il fait l’objet des formalités prévues au registre numérique.

Étape	Délai à retenir	Conséquence pratique
Réaction au commandement	Un mois après sa signification	Paiement, négociation ou contestation devant le JEX
Signification de la saisie à l’employeur	Après un mois et dans les trois mois du commandement, sous réserve des événements affectant ce délai	Mise en œuvre de la retenue
Information officielle du locataire	Dans les 8 jours suivant la signification à l’employeur	Dénonciation du procès-verbal de saisie
Déclaration de l’employeur	Dans les 15 jours	Transmission des renseignements sur la situation du salarié et les mesures existantes

Sans paiement, accord ou obstacle juridique, le procès-verbal de saisie est signifié à l’employeur, qui devient le tiers saisi. Celui-ci calcule les retenues et verse les sommes au répartiteur, et non directement au bailleur.

Ces délais ne garantissent pas un premier remboursement à une date fixe. L’obtention du titre, une contestation, la date de paie ou l’existence d’autres créanciers influencent la durée réelle. L’employeur doit coopérer : un défaut de déclaration sans motif légitime peut notamment exposer à une amende civile pouvant atteindre 10 000 euros.

Le montant récupérable dépend du salaire, mais aussi des autres dettes

La totalité du salaire ne peut pas être prélevée. La quotité saisissable résulte d’un barème progressif : chaque tranche de rémunération supporte sa propre fraction de saisie. Les seuils tiennent également compte des personnes à charge. Appliquer un pourcentage unique au salaire entier donne donc généralement un résultat erroné.

Le calcul repose sur la rémunération nette saisissable selon les règles légales, et pas simplement sur le montant crédité sur le compte bancaire. Le salarié conserve au minimum une somme correspondant au montant forfaitaire du RSA pour une personne seule. Le barème et ce minimum étant revalorisés, ils doivent être vérifiés au moment du calcul.

Une saisie se comprend comme un courant financier limité, pas comme un réservoir immédiatement disponible. Si le locataire continue d’occuper le logement, comparez la réduction mensuelle de l’ancienne dette avec le paiement du loyer courant : une retenue qui rembourse les arriérés n’empêche pas une nouvelle dette de se former. Un suivi séparant « échéances nouvelles » et « remboursement de l’arriéré » rend cette dérive visible et aide à négocier un échéancier réaliste.

Les pensions alimentaires bénéficient de règles de priorité particulières. Avec plusieurs créanciers, le bailleur ne reçoit donc pas nécessairement toute la retenue. Une perte d’emploi ou une baisse de rémunération peut aussi réduire les versements. Les revenus d’un indépendant ne sont pas des salaires : leur recouvrement nécessite d’examiner d’autres mesures.

Contester, négocier et mettre fin à la saisie

Le locataire peut saisir le juge de l’exécution, ou JEX, notamment pour discuter la régularité de la mesure ou les sommes réclamées. Une contestation formée dans le mois suivant le commandement suspend la procédure de saisie. Une contestation ultérieure reste possible, mais n’a pas automatiquement cet effet suspensif. Une simple réclamation adressée au bailleur ne remplace pas la saisine du juge.

Un accord amiable peut éviter la poursuite des actes. Il doit préciser le solde reconnu, les échéances, le paiement du loyer courant et les conséquences d’un défaut. Tout règlement reçu directement par le bailleur doit être signalé au commissaire de justice pour éviter un double recouvrement.

Les frais d’exécution nécessaires sont en principe supportés par le débiteur, avec les limites légales applicables. Le bailleur peut toutefois devoir avancer certaines sommes : demander un détail des frais et des perspectives de recouvrement permet de décider sans confondre dette reconnue et argent effectivement récupérable.

Après règlement intégral, ou lorsqu’une décision ou un accord justifie l’arrêt de la mesure, sa fin doit être formalisée par une mainlevée. Le bailleur doit faire actualiser le décompte et s’assurer que l’employeur est informé. La première démarche utile reste donc de faire examiner le titre, le solde et la situation du locataire par un commissaire de justice.